Lancement du premier volet du concours investisseurs-architectes
Le conseiller d’Etat François Longchamp, chargé du département de l’urbanisme (DU), a annoncé le lancement de l’appel d’offres investisseurs pour l’aménagement du site de la Caserne des Vernets. Leur sélection interviendra fin 2013. Cet appel d’offre se doublera d’un concours d’architecture lancé durant l’été. L’opération permettra de construire quelque 1500 logements sur une surface de 48 000 m2 au sein du PAV et d’accueillir des activités et des commerces.
Le début de l’opération est projeté dès le départ de l’armée, vers 2018-2020, pour un coût total estimé à près de 650 millions de francs. C’est la première fois que le canton de Genève utilise une procédure de concours investisseurs-architectes. Elle vise à offrir les meilleures garanties de qualité et de durabilité des logements, ainsi que des pratiques d’investissement conformes aux exigences éthiques de l’Etat de Genève.
Un site d’exception
Situé en ville de Genève sur une surface globale de 48 000 m2, le site Les Vernets fait partie du grand projet Praille Acacias Vernets (PAV), identifié comme l’un des projets porteurs d’enjeux majeurs en termes d’urbanisation, de mobilité et d’environnement, à l’échelle de l’agglomération transfrontalière. A proximité de l’Arve et de ses pénétrantes de verdure, ce site présente une forte aptitude à accueillir majoritairement de l’habitat. Sa desserte en transports publics, sa proximité avec les grandes opérations de développement en cours (CEVA, valorisation du secteur de Lancy-Pont-Rouge) en font une des derniers sites de Genève qui peut offrir une telle capacité d’accueil si proche du centre-ville dont l’Etat de Genève est propriétaire. Les surfaces brutes de plancher consacrées à des activités sont destinées en priorité à reloger des entreprises aujourd’hui actives dans le PAV. Ce terrain est actuellement occupé par la caserne militaire des Vernets, qu’il est prévu de déplacer sur les sites d’Epeisses, de Mategnin et d’Aire-la-Ville.
Parmi les quelque 1500 logements, 66% seront des logements d’utilité publique (LUP) et 34% des logements de type loyers libres contrôlés. 300 appartements seront destinés à des étudiants. Le nombre de places de parking sera précisé dans le plan directeur de quartier (PDQ) PAV dont la procédure d’adoption pourra débuter fin 2013.
Une démarche pionnière et des exigences soutenues
L’appel d’offres lancé ce jour sera réalisé en deux temps. Il s’agit tout d’abord de présélectionner trois à six investisseurs sur la base de critères d’aptitude, notamment les références urbanistiques et l’organisation des candidats. Le cahier des charges de cet appel d’offre définit des exigences fortes dans les domaines économiques et financiers, stratégiques, de planification, environnementaux et sociaux. Une attention toute particulière sera aussi portée aux aspects éthiques. La commission d’évaluation des dossiers de candidatures est présidée par le Professeur Jean-Baptiste Zufferey, titulaire de la chaire de droit administratif à l’Université de Fribourg. Le DU, le DIME, le DARES ainsi que la Ville de Genève et la Fondation pour les terrains industriels (FTI) y seront représentés. Des spécialistes conseils actifs dans les domaines de l’immobilier, de la sociologie, du droit et de la finance y siégeront également.
Simultanément à cette première étape, un concours d’architecture sera lancé courant de l’été 2013 et les projets soumis aux recommandations émises par les investisseurs retenus au cours de la première étape. Les mandataires du projet lauréat du concours d’architecture qui seront désignés à l’horizon 2014 se verront attribuer la réalisation de 25% du programme bâti ainsi qu’un mandat de pilotage urbanistique et de conseil afin d’offrir les meilleures garanties de cohérence d’ensemble de l’opération.
La deuxième étape du concours permettra ensuite de mettre en concurrence les investisseurs présélectionnés qui déposeront leurs offres pour réaliser le projet d’architecture primé. L’investisseur retenu in fine devra prouver qu’il dispose des ressources nécessaires dans les domaines suivants : le développement d’opération/promotion, la maîtrise d’ouvrage, en collaboration avec le lauréat du concours d’architecture, puis la gestion des immeubles sur le long terme. Au terme de cet appel d’offres, l’Etat de Genève mettra à disposition les 48 000 m2 de terrain sous forme de droit de superficie (DDP) de 50 ans (renégociable) pour les LUP et 60 ans (renégociable) pour les autres surfaces, à l’exception des futurs domaines publics. Le montant de la rente ainsi perçu atteindra plusieurs millions de francs/an. Cette démarche a déjà montré ses qualités ailleurs en Suisse comme le prouvent des projets réalisés à Aarau, Winterthur et Lucerne.
Coût de l’opération
L’opération de construction du site des Vernets est estimée à plus de 650 millions de francs pour l’investisseur. La prise de risque usuelle pour ce genre d’opération avoisine les 12 millions de francs (5-10% de la valeur foncière du terrain) et ne sera pas remboursée si le projet devait être abandonné. Par ailleurs, une participation de 33 millions de francs lui sera demandée pour participer à la construction des nouvelles casernes. Le montant de la rente de superficie fait pour sa part l’objet de l’appel d’offres investisseurs.
Le gouvernement genevois a en outre validé les principes du protocole d'accord entre la Confédération et l’Etat de Genève concernant les trois projets à réaliser pour libérer le site des Vernets (adaptation des sites actuels de Mategnin, d'Aire-la-Ville et d'Epeisses). Il s’est ainsi engagé à intégrer au prochain plan financier quadriennal les moyens nécessaires à la concrétisation de ce protocole. (Ba/com)
Le cahier des charge de l’appel d’offres investisseurs est consultable sur la plateforme Simap à l’adresse: https://www.simap.ch
