A Troinex (GE), le pari réussi de la haute densité en zone villa 

Le projet immobilier Le Parc des Crêts de Troinex (GE) est ambitieux. Ambitieux en termes de biodiversité et d'environnement. Mais ambitieux surtout par la taille : sur près de 9 hectares, 372 logements en PPE sortent de terre. Un quartier flambant neuf composé de 40 villas, 267 appartements et une résidence seniors avec 65 logements. La poussée démographique est impressionnante. La population va exploser de 40 % !

Crédit image: Photodrone.pro, Pedro Gutiérrez

Le chantier du Parc des Crêts s’achèvera en fin d’année 2024 avec la livraison de la résidence seniors qui regroupera 65 appartements, principalement de 3 et 4 pièces.

A l’interface entre ville et campagne genevoise, à Troinex, l’immense parcelle du Parc des Crêts offre un visage disparate. Son versant Jura est serein, les villas sont parfaitement alignées, les blocs d’habitations aussi beaux que des rendus artistiques et la nature a repris ses droits, verdoyante, épanouie en cette fin d’été indien. Côté Salève, les blocs bruts de béton côtoient des façades habillées d’échafaudages clinquants, les pelles mécaniques creusent des tranchées, le va-et-vient des ouvriers est incessant. La livraison des premiers lots a eu lieu ce printemps, mais les travaux vont s’échelonner jusqu’à fin 2024.

Conçu par le bureau d’architecture Cerutti Architectes SA, le complexe du Parc des Crêts est en train de gagner le pari fou de la haute densification en zone villas. Lancé par 3N Investissements SA, piloté par Capvest Advisors et Niton SA, le projet est d’envergure. D’ici la fin de l’année prochaine, ce ne sont pas moins de 372 logements en PPE qui auront été créés sur ce lotissement de 87 000 m² Un quartier flambant neuf composé de 40 villas, 267 appartements et une résidence seniors avec 65 logements aura poussé au milieu d’un parc. Inutile de préciser que les 307 lots mis en vente ont très rapidement trouvé preneur. A l’arrivée, quelque 1000 nouvelles personnes rejoindront la commune de Troinex qui n’en comptait que 2600 auparavant. Environ 40 % d’habitants supplémentaires d'un coup !

Crédit image: Jean-A. Luque

La symbiose avec la nature est mise en avant partout dans le nouveau quartier. 400 arbres d’une vingtaine d’essences différentes ont été plantés, ainsi que 6000 arbustes. Les concepteurs s’appuient sur les recommandations biodiversité du label One Planet Living.

La préoccupation majeure des concepteurs a été, dès les prémices, l’intégration d’un complexe d’une telle ampleur dans un environnement villageois afin de minimiser l’impact du bâti sur son environnement. Mais comment créer une continuité urbanistique et architecturale dans une zone où villas et nature cohabitent paisiblement ?

Clé de la réussite : le concept d’îlot
« La solution tient en deux idées aussi simples qu’efficaces, détaille Karen Roguet, architecte pour Cerutti Architectes SA. La première, c’est de proposer en pourtour de parcelle des villas qui ont les mêmes gabarits que les maisons avoisinantes, R+1 aux extrémités du périmètre. La deuxième a été de créer, au centre, des îlots d’habitation R+2, une douzaine au total. »

Ce concept d’îlot réunissant jusqu’à 24 PPE est la clé de la réussite du projet. Implantés au cœur du parc, ils sont formés par quatre bâtiments de faible hauteur, organisés autour d’un patio végétalisé et reliés entre eux par des coursives extérieures permettant d’accéder à son logement. Le patio végétalisé joue le rôle de hall à ciel ouvert. Cet espace protégé offre une identité propre à chaque îlot sous forme de jardins thématiques. Quant aux habitations à l’architecture contemporaine, elles s’implantent en parfaite symbiose avec la nature environnante.

Quartier libre de nuisances
Tout a été pensé pour favoriser le dialogue avec le paysage environnant. Comme l’expriment les architectes : « Les îlots vivent dans le parc et le parc se prolonge au cœur des îlots. » D’autant plus que le quartier est inaccessible aux véhicules motorisés qui sont consignés dans un vaste parking souterrain. Ce choix contribue à la quiétude du site, incite les piétons à profiter du parc et doit favoriser les rencontres.

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En périphérie de la parcelle, les villas avec jardins ont les mêmes gabarits que les maisons avoisinantes. Versant Jura, chaque bâtiment est composé de trois habitations. A l’opposé, côté Salève, il s’agit de villas jumelles.

A projet exceptionnel, démarche consultative exceptionnelle. « Cela a été une des forces du maître d’ouvrage, explique Bastien Botteri, chef de projet pour Cerutti. Il a tenu plusieurs séances d’information pour présenter le projet aux voisins et encore d’autres présentations publiques à l’ensemble de la population troinésienne, sans oublier des ateliers de travail en commun. Sans parler des innombrables séances avec les différents services de l’Etat. Mais le résultat est là. Il y a eu une bonne concertation et tout s’est fait de manière extraordinairement rapide. » En effet, entre la date d’acquisition des parcelles en juillet 2014 et l’obtention du permis de construire en septembre 2019, tout juste cinq ans se sont écoulés.

Sur le terrain, les travaux ont débuté en août 2020. « Une nappe d’eau temporaire répertoriée nous a imposé la création d’une paroi étanche sur tout le périmètre de la parcelle, indique Bastien Botteri. Mais nous n’avons guère eu de travaux spéciaux à mener. Il s’agit d’un chantier sans grande complication au niveau technicité. Le défi est ailleurs : il est dans la coordination. Il est rare d’avoir autant de corps d’état et de personnes qui travaillent simultanément sur un même site. En effet, au Parc des Crêts, il y a en moyenne 200 ouvriers par jour. Et puis, d’un côté nous avons des entreprises du gros œuvre qui effectuent du terrassement et, à l’opposé, des sociétés du second œuvre qui effectuent des préréceptions en vue de la prochaine remise des logements. Pour gérer tout cela, notre bureau a dépêché jusqu’à 15 directeurs de travaux et une dizaine de dessinateurs occupés à la production de plans. »

Pour ajouter à la difficulté, il y a encore la gestion de la PPE. « C’est sans doute le plus gros challenge du chantier, sourit le chef de projet. Chaque acheteur peut choisir ses fournitures, son agencement, les finitions plus ou moins haut de gamme de son logement. Cela demande une extrême rigueur et coordination. La plus grande difficulté, c’est de planifier cela. » Et le rythme est infernal : toutes les six semaines, 1 îlot et 2 villas sont livrés. L’année prochaine, cela représentera 30 logements par mois.

Façades, coursives et balcons en béton préfabriqué
Le gros oeuvre est mené par le consortium IMM, piloté par Induni SA en collaboration avec Maulini SA et René Mathez SA. L’usage de béton préfabriqué pour toutes les façades, les coursives et les balcons a été privilégié. Quelque 400 éléments préfabriqués différents sont nécessaires à la réalisation de chaque îlot. Ce choix assure un traitement des surfaces maîtrisé, une grande précision au niveau des teintes du grain et une plus grande durabilité. L’entretien à long terme est également facilité. Des garde-corps vitrés participent à l’aspect qualitatif.

Crédit image: Jean-A. Luque

Le parking occupe la partie centrale du sous-sol et fait office de rue souterraine, ce qui libère le quartier de tout véhicule motorisé. Il propose 618 places pour les habitants, dont 412 box fermés, Chaque ilot est desservi directement. Pour le rendre plus lumineux, des puits de lumières sont généreusement aménagés.

Le travail sur le profil du terrain et sur l’implantation des îlots est également important. En effet, le zonage limite la hauteur des bâtiments. Une contrainte qui s’est transformée en avantage : les cœurs des îlots s’abaissent en effet presque au niveau du parking dégageant ainsi une hauteur supplémentaire pour les accès, les locaux communs et l’aménagement de patios végétalisés. Cette mesure a permis de créer un apport en lumière naturelle qui ponctue agréablement le parking. Les bâtiments se développent du rez-de-chaussée inférieur au deuxième niveau supérieur.

Le parking, particulièrement vaste, occupe la partie centrale du sous-sol. Il propose 618 places pour les habitants, dont 412 box fermés, 55 places pour les visiteurs et une centaine pour les deux roues. Surtout, il fait office de rue souterraine, artère motorisée qui dessert chaque îlot. Le parking permet également de gérer la globalité des déchets du quartier. Ils sont précollectés en bacs roulants dans 13 locaux à conteneurs situés dans les sous-sols des îlots et de la résidence seniors, puis transportés par un système de « petit-train » vers le sous-sol du bâtiment technique où se trouvent deux compacteurs avec lifts. Résultat : le quartier est inaccessible aux moteurs, à l’exception bien sûr des véhicules de pompiers. Ce choix contribue à la quiétude du site et son mariage avec la nature, un de ses atouts principaux. On parle de 79 % de parc arborisé et végétalisé pour 21 % de bâti.

Le quartier se revendique vert et écologique grâce notamment au standard THPE (très haute performance énergétique), permettant d’afficher une consommation moindre en électricité et en chauffage (voir en page 16). Une attention particulière est portée à la gestion des eaux pluviales, qui contribuera à la qualité des prairies tout en augmentant le potentiel de diversité florale et animale. Des potagers communautaires sont prévus.

Nature à tout va
« Nous avons été plus loin que ce que préconisent certains labels, précise Bastien Botteri. 400 arbres d’une vingtaine d’essences différentes ont été plantés tous en même temps. Ils seront d’ici quelques années une source de bien-être et d’ombre bienvenue. En plus, nous avons ajouté 6000 arbustes. Nous nous sommes appuyés sur les recommandations biodiversité du label One Planet Living. Même nos toitures plates ont été aménagées en conséquence, végétalisées entre autres avec des troncs et des nichoirs à insectes. »

Le chantier du Parc des Crêts s’achèvera en fin d’année 2024 avec la livraison de la résidence seniors qui regroupera 65 appartements, principalement de 3 et 4 pièces.

Chauffage à distance en « contracting »

Quelle: Jean-A. Luque

Trois ballons qui font office de boilers sont impeccablement alignés dans la « salle des machines ». Ils contiennent un total de 24 000 l d’eau.

Le standard THPE (Très Haute Performance Energétique) a été adopté pour la construction du Parc des Crêts. Ce label assure un niveau de confort et de consommation d’énergie optimal tout en limitant l’impact sur l’environnement. Pour y parvenir, les concepteurs ont parié sur un renforcement de l’isolation des bâtiments et la présence de généreuses baies vitrées. Le renoncement à l’énergie fossile a été possible pour sa part grâce à une combinaison d’énergies renouvelables : chauffage à pellets et panneaux photovoltaïques en toiture. Une solution qui permet de tirer parti de la nature, quelle que soit la météo.

« Aucun réseau public structuré de chauffage n’existe à Troinex ou n’est prévu à moyen terme, explique Mathieu Bredouaire, responsable immobilier de Romande Energie Services à Genève. Il était donc impératif que le maître d’ouvrage passe par une solution privée. Il a fait appel à nous pour développer un chauffage à distance (CAD) en contracting. » C’est ainsi qu’une chaufferie unique dotée de trois chaudières et trois silos à pellets a été aménagée dans les sous-sols du complexe et produit l’énergie pour tout le quartier, assurant confort thermique et eau chaude sanitaire pour l’intégralité des 372 logements.

Quinzaine de spécialistes
Le montage de l’équipement a débuté au printemps 2022. Et cela n’a pas été une mince affaire. Pour équiper le Parc des Crêts, il a fallu installer les silos, les chaudières, relier les réseaux électriques et hydrauliques, tirer les réseaux de câbles pour le courant faible qui permet les communications à distance de mesure, contrôle et régulation (MCR), placer des pompes à chaleur et ballons pour l’eau chaude sanitaire (ECS) dans chaque îlot. « Pas moins d’une quinzaine de spécialistes de Romande Energie se sont succédé pour réaliser ce travail, précise Mathieu Bredouaire. Tous les tableaux électriques spécifiques ont été montés dans nos ateliers. »

A l’abri dans le soubassement, la « salle des machines » – le site centralisé de production énergétique – est impressionnante. Les trois chaudières à pellet de 400 kW chacune sont impeccablement alignées, de même que les trois ballons qui font office de boilers et abritent un total de 24 000 l d’eau. L’ensemble est alimenté par trois silos à pellets d’une capacité de 40 m3 pièce.

Cet équipement assure le chauffage et l’ECS en automne, hiver et printemps. Pour l’été, quand le fonctionnement des chaudières à bois de cette puissance est prohibé, il a fallu développer un autre système pour assurer l’eau chaude. « Nous avons installé une pompe à chaleur eau-eau individuelle pour chaque îlot et groupement de deux villas, indique Mathieu Bredouaire. Concrètement, un monobloc extrait l’air chaud des logements et nous récupérons les calories de la ventilation. »

La chaufferie est bien sûr opérationnelle et prête à desservir tout ce nouveau quartier. Mais comme on s’en doute, sur ce chantier encore loin d’être achevé, l’installation des sous-stations suit l’avancement du gros œuvre. En cette fin d’année, une grosse moitié d’entre elles sont déjà équipées et ont été mises à contribution l’été dernier à la satisfaction de tous.

Contrat à 30 ans
Le contracting proposé par Romande Energie est un accord innovant. Le maître d’ouvrage a en effet trouvé un partenaire compétent pour prendre en charge tous les frais de l’installation – un investissement conséquent de 3,5 millions de francs – et qui assure la maintenance et réparation du système en tout temps. En contrepartie, les propriétaires paient leur chauffage et eau chaude à la société pour les 30 prochaines années.