Le secteur du bâtiment a bien terminé une année 2022 difficile

Gros oeuvre et second œuvre ont affiché des résultats remarquables en fin d’année. Des investissements accrus  sont prévus dans le secteur des logements collectifs, tandis que la reprise du marché de l’emploi favorise la croissance dans le segment de la construction de bureaux. Quant aux prix des matériaux, la situation s’est détendue. Malgré une conjoncture fragile, la Suisse devrait éviter la récession.

Crédit image: Jean-A. Luque

L’accès à la propriété est toujours plus ardu, mais la demande reste robuste. Cela se traduit par une hausse continue des prix : +5,0 % en 2022. Des projets comme les Oréades à La Tour-de-Peilz (VD) surfent sur cette vague et proposent une centaine d’appartements en PPE.

Les perspectives dans le domaine de la construction ont repris des couleurs. Gros oeuvre et second œuvre en Suisse peuvent se targuer d’un dernier trimestre 2022 relativement solide. En effet, le montant total des investissements projetés – calculé sur la base des demandes de permis de construire – a augmenté de 1,3 % par rapport au même trimestre de l’année précédente.

Cette hausse est même de 3,3  % en comparaison avec le troisième trimestre 2022. Une bonne nouvelle qu’il faut relativiser ; en effet les investissements annoncés en fin d’année restent en dessous de la moyenne annuelle.

La crise se poursuit, comme en témoigne le nombre de projets de construction déclarés. Certes supérieur à celui d’il y a douze mois (+13,7 %), le nombre de demandes a néanmoins considérablement diminué par rapport au troisième trimestre 2022 : -17,0 %.

L’augmentation des taux d’intérêt directeurs des banques centrales pour lutter contre l’inflation se fait sentir dans la construction. La situation s’est détériorée sur le marché du logement locatif et de l’immobilier. L’inflation et la hausse des taux d’intérêt ont fait perdre le moral aux investisseurs, faisant passer le Swiss Real Estate Sentiment Index (SRESI) d’un niveau record à un plancher historique en  l’espace d’un an. Calculé chaque année par le cabinet de conseil KPMG Suisse, cet indice reflète les attentes des investisseurs, des promoteurs et des évaluateurs sur le marché immobilier suisse. C’est la première fois depuis plus de dix ans que les professionnels du marché tablent sur des prix des placements immobiliers à la baisse.

L’indice SWX Iazi Private Real Estate, établi par la société de conseil immobilier Iazi, dresse pour sa part un tableau moins pessimiste. Dans le secteur des logements collectifs, on constate au dernier trimestre une hausse des prix de 1,7 % par rapport au trimestre précédent. Sur l’année, l’indice affiche une hausse de 5,6 %. En fin d’année toutefois, une première correction des prix est apparue en réponse à l’évolution des taux d’intérêt. 

Manque de logements locatifs
Les offres pour des logements locatifs sont en diminution. Selon l’indice en ligne des logements publié par l’Association suisse de l’économie immobilière et le Swiss Real Estate Institute, le nombre d’habitations au 20 septembre dernier a diminué de 9,5 % par rapport à la même date l’année dernière. Il s’est situé à environ 434 000 unités. Dans les villes, la pénurie de logements est particulièrement aiguë. Selon l’indice des loyers créé par la plateforme immobilière Homegate en collaboration avec la Banque cantonale zurichoise, les loyers proposés à Zurich ont augmenté en moyenne de 6,9 % par rapport à l’année précédente. Les communes qui se trouventà proximité des grandes agglomérations affichent elles aussi un faible taux de logements vacants.

Selon l’indice mensuel des loyers de Homegate, la situation semble s’être légèrement détendue en novembre. Néanmoins, en comparaison annuelle, les loyers ont augmenté de manière significative, avec des variations cantonales allant de +0,5 % (Fribourg) à +5,4 % (Schwyz).

Compte tenu de l’offre réduite, les prix de location des appartements ont augmenté, ce qui pourrait également être dû à la forte immigration nette. Les spécialistes de l’immobilier de Credit Suisse s’attendent à des effets positifs de la croissance démographique sur la demande de construction.

Une accélération de l’activité de construction de logements se dessine déjà. Par rapport au dernier trimestre 2021, les investissements dans ce secteur ont globalement augmenté de 8,1 %, comme en attestent les chiffres de Docu Media Suisse Sàrl. Cette hausse est principalement attribuable au segment des logements collectifs (MFH). En effet, ce dernier a pu enregistrer une hausse de 14,9 % du volume de construction prévu par rapport au même trimestre de l’année précédente et de 9,2 % en comparaison avec le trimestre précédent. Bien que les montants trimestriels moyens du segment MFH aient augmenté progressivement depuis le début de la pandémie, il semble qu’une partie de cette hausse s’explique par le renchérissement de la construction.

Maisons individuelles plus rares
n ce qui concerne l’accès à la propriété, la demande reste robuste. Cela se traduit, elon l’indice Swx Iazi Private Real Estate, par des prix à la hausse de 1,4 % en comparaison trimestrielle. Les maisons individuelles et les appartements en copropriété ont contribué à parts à peu près égales à cette augmentation. Selon l’indice 2022, les prix des propriétés ont augmenté de 5,0 % en glissement annuel. Quant à l’offre de maisons individuelles disponibles, elle devrait se raréfier. Selon les données de Docu Media, le montant des investissements de ce segment a baissé de 10,7 % comparé au même trimestre de l’année précédente. Le volume des nouvelles constructions et des transformations affiche pour la première fois un résultat négatif à la fin de l’année. La tendance s’est  clairement inversée au cours du second semestre. En comparaison avec le troisième trimestre, le volume de constructions a baissé de 11,4 %, un phénomène qui s’était éjà esquissé au trimestre précédent (-9,4 %). Cette offre plus restreinte ne va pas manquer d’avoir des répercussions à la hausse sur le prix de vente.

L’augmentation des coûts de financement devrait contribuer à ralentir la construction de logements. Le prix des hypothèques est aujourd’hui deux fois plus élevé qu’il y a un an. En janvier, le taux d’intérêt indicatif moyen s’élevait à 2,54 % pour les hypothèques à taux fixe sur cinq ans et à 2,76 % pour celles à dix ans, selon les données du service de comparaison Money-land.ch. Après avoir atteint leur plus haut niveau en octobre (2,96 % et 3,35 %), les taux se sont certes affaiblis, mais les acteurs du marché tablent sur une prochaine hausse des taux hypothécaires en raison du relèvement ultérieur du taux directeur par la Banque Nationale Suisse (BNS), précise le service de comparaison. Il se peut toutefois que les prix tiennent déjà compte d’éventuelles nouvelles adaptations du taux directeur.

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Le dynamisme du marché du travail a stimulé la demande d’espaces de bureaux. Au dernier trimestre 2022, les investissements pour la construction de telles surfaces ont bondi de 40,7 % !

Toujours est-il que la situation sur le marché des matériaux s’est détendue au cours du dernier trimestre. L’indice des prix des matériaux établi par la Conférence de coordination des services de la construction et des immeubles des maîtres d’ouvrage publics KBOB indiquait une baisse constante au cours du dernier trimestre, tant dans le bâtiment que dans le génie civil. Un retour au calme bienvenu après l’envolée des prix au cours du premier semestre et le maintien d’un niveau élevé pendant plusieurs mois.

Après la tendance à la baisse des derniers mois, les perspectives de l’industrie suisse se sont légèrement améliorées en décembre, tel que le révèle l’indice des directeurs d’achat (Purchasing Managers’ Index) calculé par Credit Suisse et Procure.ch, l’association professionnelle pour les achats et le Suply Management. L’indice industriel a enregistré une progression de 0,2 point à 54,1 au cours du dernier mois. Les turbulences économiques ont bien sûr frappé le secteur de la construction industrielle. Selon les données de Docu Media, les investissements projetés ont reculé de 13,1 % par rapport au même trimestre de l’année précédente, après un premier repli au troisième trimestre. Dans l’ensemble, le nombre de projets a connu une évolution volatile en glissement trimestriel, avec une stagnation au 4e trimestre.

Cette faible croissance a également touché les petites et moyennes entreprises. L’indice PMI PME de la Banque Raiffeisen est passé de 50,1 à 50,5 points d’indice en décembre, franchissant à peine le seuil de croissance de 50 points. Malgré un environnement difficile, les chiffres d’affaires des entreprises restent stables. Néanmoins les perspectives s’assombrissent avec des carnets de commandes moroses et la pression persistante sur les coûts. De même, le commerce extérieur suisse ne s’est avéré être qu’un facteur de soutien modéré à l’évolution de la conjoncture, d’autant plus que, selon le Seco, cette évolution a été soutenue par une hausse des prix en 2022.En termes réels, les exportations du pays ont stagné (0,1 %), tandis que les importations ont progressé de 0,7 %.

Les bureaux ont le vent en poupe Le marché suisse du travail se montre lui toujours aussi stable, et ce malgré l’inflation, la crise énergétique et la menace d’un ralentissement de l’économie. Dans son rapport sur la situation du marché du travail, le Seco constate que ce dernier poursuit son évolution positive. Le taux de chômage serait même au plus bas depuis 20 ans. Cette forte croissance de l’emploi se maintient depuis le deuxième semestre 2021. Les experts de la Confédération estiment toutefois que le ralentissement de la conjoncture affectera également le marché du travail, portant le taux de chômage à 2,3 % en 2023 (2022 : 2,2 %). Enfin, compte tenu des prix de l’énergie, la Suisse devrait connaître une inflation de 2,2 % (2022 : 2,9 %).

Le dynamisme du marché du travail a stimulé la demande d’espaces de bureaux l’année dernière. Alors même que l’offre de tels espaces dans le pays a diminué. Par rapport à l’année précédente, on assiste à une baisse des disponibilités de 5,6 % à l’échelle nationale, comme l’indique Credit Suisse dans son étude sur le marché des surfaces de bureaux. Les conséquences toujours imprévisibles du télétravail, conjuguées à l’augmentation des coûts de construction et de financement, expliquent les réticences des investisseurs. Néanmoins, selon les chiffres de Docu Media,les montants prévus pour la construction de bureaux en fin d’année ont augmenté de 40,7 % en comparaison trimestrielle.

Avec le retour de la clientèle internationale, le secteur du tourisme a enfin quitté la vallée de larmes et de désolation de l’année dernière. Selon les données de Docu Media, le montant des projets de construction dans le secteur de l’hôtellerie et de la restauration a augmenté de 38,0 % en comparaison avec le même trimestre de l’année précédente. En l’espace d’une année, ce secteur a plus que doublé le montant des investissements prévus pour atteindre un niveau record pour cette dernière décennie.

Le domaine de la santé et des soins de santé devrait également donner un coup de fouet à l’activité de construction future. En effet, il a enregistré un nombre important de projets au cours des douze derniers mois, toujours selon les données de Docu Media. En revanche, la tendance est totalement inverse pour ce qui concerne les bâtiments scolaires.

Climat conjoncturel morose
Au vu de la situation mondiale, les économistes de la Confédération s’attendent à voir la conjoncture se détériorer cette année dans notre pays. En Suisse, tout comme dans le reste du monde, la performance globale devrait ralentir. En 2023, la croissance du PIB devrait avoisiner 0,7 % en glissement annuel (prévisions de décembre). Selon le Seco, la Suisse ne devrait pas connaître de récession cette année. En effet, un tel scénario implique un recul de l’économie sur deux trimestres consécutifs au moins. Les économistes de Raiffeisen prévoient pour leur part une croissance du PIB de 1,0 % pour cette année. Cette estimation de la croissance de la performance économique rejoint les prévisions de Credit Suisse (+1,0 %) publiées mi-décembre dans le « Moniteur Suisse ». Pour cette année, l’inflation s’élèverait à 1,5 % (inflation 2022 : 2,9 %) et se situerait ainsi dans la fourchette cible de la BNS de 0 à 2,0 %.

Pour Credit Suisse également, le scénario d’une récession de l’économie helvétique est plutôt improbable, en effet la consommation devrait toujours se développer à un rythme soutenu. En raison des prix élevés de l’énergie et de l’augmentation du coût de la vie, l’inflation entraînera, selon la banque Raiffeisen, une baisse du pouvoir d’achat des ménages, ce qui pourrait freiner le développement économique. Les consommateurs estiment leur situation financière « très négative », indique le Seco dans ses « Tendances conjoncturelles ». Cette baisse de l’humeur des ménages indique un retournement de tendance. En effet, aux deuxième et troisième trimestres 2022, la consommation privée avait connu une croissance supérieure à la moyenne et cela malgré des perspectives déjà sombres.