Croissance et inflation: le calme plat à deux vitesses...
Selon les analystes de l'UBS, les perspectives économiques se sont un peu assombries en Suisse aussi. La banque prévoit prévoit toujours une croissance économique légèrement positive au deuxième semestre, mais ne peut exclure qu’après un deuxième trimestre négatif, l’économie se contracte et que la Suisse se trouve donc légèrement en repli. Rien de très grave, si l'on compare avec «les autres»...
Compte tenu de la faible demande internationale, UBS a en outre revu légèrement à la baisse ses prévisions pour l’année à venir: la banque prévoit désormais pour l’année prochaine une croissance de 0,9 pour cent (au lieu de 1,4 pour cent) et un taux d’inflation moyen de 0,6 pour cent (au lieu de 1,2 pour cent). Le taux de chômage devrait continuer à augmenter légèrement, passant d’une moyenne annuelle de 2,9 pour cent cette année à une moyenne annuelle de 3,2 pour cent l’an prochain.
Etant donné la situation économique mondiale difficile, il s’agit de chiffres toujours respectables pour l’économie suisse, traditionnellement très dépendante des exportations. La conjoncture suisse est actuellement déterminée par deux évolutions contraires. D’une part, de nombreux secteurs de l’industrie souffrent de la faible demande en provenance de l’étranger ainsi que d’une concurrence étrangère accrue.
Le commerce de détail pâtit de la baisse des prix, le tourisme de la force du franc, et les banques des exigences réglementaires de plus en plus strictes et de la stagnation de leurs revenus.
D’autre part, de nombreux secteurs axés sur le marché domestique, notamment le secteur des services, évoluent de manière satisfaisante, voire bonne. Les investissements dans le bâtiment et la consommation devraient nettement augmenter et compenser en partie le vent contraire que font souffler le commerce extérieur et la force du franc. La force du marché domestique est due à l’ouverture du marché du travail, à l’immigration et aux taux bas.
Immobilier: Toujours pas de fléchissement des prix
Les loyers des surfaces commerciales ont encore augmenté au 3e trimestre 2012. Les loyers des surfaces de bureau sont ainsi en hausse de 1,4% par rapport au trimestre précédent, et de près de 6% par rapport à l'an dernier. Cette hausse des loyers ne résulte pourtant pas d'une augmentation de la demande. Certes, le nombre d'emplois administratifs a augmenté d'environ 1,5% sur un an, mais compte tenu du taux de vacance relativement élevé, de la pression sur les coûts dans le secteur financier et de la grande quantité de surfaces nouvelles arrivant sur le marché, la demande ne peut
guère expliquer une telle hausse des loyers. Cette évolution reflète plutôt la hausse de l'offre de surfaces commerciales non louées, même si elles sont bien situées.
Les surfaces de vente ont connu elles aussi une évolution positive, avec au 3e trimestre 2012 une hausse des loyers de 1,6% par rapport au trimestre précédent et de 3% en glissement annuel.
Habitations
Les règles plus sévères concernant l'utilisation du capital de prévoyance pour l'achat d'une maison, l'augmentation des marges pratiquées par certaines banques et l'application plus stricte des normes en matière de nantissement ont rendu plus difficile ces derniers mois l'achat d'une maison par les ménages seuils et, de manière générale, ont renchéri encore les financements tiers. A l'autre extrémité de l'éventail des prix, sur le marché de l'immobilier de luxe, le marché présente depuis quelque temps déjà des signes de fatigue. Si la demande faiblit aux deux extrêmes, il ne serait pas étonnant que les prix se mettent à stagner sur l'ensemble des segments.
Après un léger recul le trimestre précédent, les prix de l'offre se sont toutefois redressés au 3e trimestre 2012. Les prix des appartements ont ainsi augmenté de 2,5% par rapport au trimestre précédent, et ceux des maisons individuelles de 1,2%. Si l'on considère l'évolution sur un an, la hausse est de 6,3% pour les appartements et de 3,6% pour les maisons individuelles. La hausse persistante des prix est confirmée par les données sur les transactions publiées par l'entreprise de conseil CIFI. Celles-ci témoignent d'une hausse des prix du même ordre de grandeur: 2,2% pour les appartements et 0,4% pour les maisons individuelles.
Les dernières données disponibles n'indiquent donc aucun apaisement du marché, alors que divers analystes prévoyaient déjà un tel apaisement pour le 3e trimestre. Mais même si le marché adopte effectivement un rythme plus calme ces prochains trimestres, on ne pourra pas citer comme unique cause de cet apaisement les directives plus strictes.
Immeubles cotés en bourse: Prises de bénéfices recommandées
Ces cinq dernières années, les actions immobilières comme les fonds immobiliers ont fortement progressé avec une performance annuelle respective de 7,5% et 6,3%, surpassant ainsi nettement le marché d'actions suisse dans son ensemble (-3,3%). De manière générale, les placements immobiliers indirects ont encore pris de la valeur cette année. Du début de l'année à la mi-octobre, les actions immobilières ont progressé d'environ 11% et les fonds immobiliers ont dégagé un rendement d'environ 3,8%. Mais le SPI a évolué plus favorablement sur cette période avec une hausse de plus de 15%. On peut donc se demander si cette longue phase de forts rendements ne va pas atteindre bientôt son terme ou si les données de base du secteur immobilier portent toujours la promesse d'une performance supérieure à la moyenne. Ces cinq dernières années, la performance globale a été de plus en plus générée par le rendement du capital, tandis que le rendement sur les revenus n'a cessé de diminuer. (Sources: UBS - Outlook - 4e trimestre 2012)
